“华体会体育”解读购物中心行业生长现状

解读购物中心行业生长现状一、市场存量和增长当前我国购物中心营业面积蓄量约3.3亿平方米，从2012年-2019年平均每年新开业营业面积约3299.2万平方米。在2017年新增营业面积到达历史高点，为4606.8万平方米，今后新增营业面积处于连续下滑，平均每年降幅约为13.5%。其中，2020年受疫情影响，上半年新增营业面积仅为217.8平方米。虽然因为疫情的突发情况，购物中心谋划面积增长量大幅萎缩，但从2017年开始就可以看出，整体市场已经趋向于饱和，并出现出市场增速放缓的态势。

（数据泉源：上书房信息咨询）二、行业龙头战略部署我国商业地产百强代表企业在2019年资产欠债率均值为73.8%，较2018年上升1%百分点。虽然自2014年以来商业地产资产欠债率一直处于上升阶段，可是商业地产龙头企业收入均在稳定增长，整体风险依然在可控的规模内。而从融资渠道来看，受政府对房地产行业的严格管控，商业地产企业的融资情况依然较为严峻。

越来越多企业选择实验通过“类REITs”或者CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）等资产证券化模式获取融资增补企业现金流。例如万达商管与2019年7月刊行的首单CMBS资产支持计划，海航浦发大厦REITs乐成市场化推出，恒大中渝广场的首单非标转标REITs-海通-华泰资管-恒大中渝广场物业REITs等等。虽然更多的债券融资将推动企业的融资成本的提升，可是未来随着资产证券化市场的健全，在多样化的融资方式支持下的商业地产将会有更多的时机和更大的市场空间。现在开业购物中心以一、二线都会为主，但与一二线都会相比，二三线都会的市场空缺显着更大。

因此，企业对于差别条理购物中心举行了差异化的选择，一、二线都会主要以大要量的开发和连续性谋划计谋为主。随着一、二线都会消费市场日趋饱和以及互联网转向存量红利时代，大量企业将低线都会视为新的增长动力泉源。

已往数年间，购物中心和品牌商一直连续推动进入下沉市场。背后原因主要有三点：（1）底线都会住民收入水平迅速提高。

据麦肯锡研究陈诉显示，预计到2022年三四线都会的中产阶级将占全国中产阶级人数的40%，是未来占比增长最快的群体；（2）互联网的连续渗透，互联网厂商不停推动产物下沉，大量信息打击之下，低线都会住民对优质商品和优质生活追求的意识受到连续刺激；（3）低线都会住民拥有越发富厚的娱乐时间，他们也越发倾向于追求娱乐和消遣，购物中心对他们而言将会是一个不行替代的消遣时间场所。市场下沉一个乐成案例就是线上拼购式电商“拼多多”，接纳高额补助的方式迅速获得大量用户，建立仅数年就发展为年度活跃卖家6.28亿，市值790亿美元的上市公司。

这展示出下沉市场对消费增长的庞大拉行动用，同时也是下一场消费市场竞争中获取胜利的关键。而对于购物中心和品牌商而言，已往数年一直连续推动进入下沉市场后取得了结果也展示出低线都会消艰苦蕴藏的增长动力。可是相较于消费升级偏重于提供代表品质生活方式的商品，市场下沉越发偏重于解决消费者“有”或者“无”的问题。

下沉市场的消费者虽然积贮一定的财富，可是仍然看重商品自己的性价比，并不十分看重商品的品牌，消费者对价钱也更为敏感。而这个迥异于一、二线都会消费者的特征将会对低线都会购物中心的结构、设计、品牌商选择发生影响。三、线上电商竞争与协同线上电商的迅速生长正不停挤压线下购物中心的生存空间，但同时也带来了厘革机缘。

天猫“双11”购物狂欢节成交额从2010年的9.36万元增加到到了2019年的2684亿元人民币，增长了近287倍。“双11”见证了我国线上电商消费的指数级增长变化。电商的市场份额急剧扩大对购物中心的需求端和供应端将同时发生深远的影响。双十一成交额日期当年值（亿）同比增长率(%)2019年2,684.000025.71432018年2,135.000026.93222017年1,682.000039.35382016年1,207.000032.32182015年912.170059.74962014年571.000063.14292013年350.000083.24612012年191.0000260.37742011年53.0000466.23932010年9.36001,700.0000（数据泉源：东方财富Choice数据）一方面，电商平台打破了消费者的时间、空间以致信息的限制，消费者完全可以在任意时间点通过平台搜寻到世界各地的任意价钱的商品。

电商的迅速生长会不停培育用户线上购物习惯，满足其购物需求。传统零售受到猛烈打击，传统零售商面临客流量的淘汰、年轻消费者消费行为的改变以及线上电商企业更容易获得用户数据描绘用户画像举行精准营销等三方面的威胁。这将迫使传统零售商不得不举行转型升级。现在越来越多的实体零售商主动运用网络平台、社交媒体等开展全渠道营销，使用技术手段整合线下商户资源提供线上服务。

龙湖天街探索微信社群运营，建设美食吃货、康健宅家等线上购物平台，银泰百货团结淘宝推出直播带货，万象城则推出线上智能VR导购，并提供一键下单功效。综合电商基本情况公司名称建立时间注册资本(万元)商业类型最新日均IP会见量最新日均PV会见量淘宝2003年6500C2C49,125,000.0000175,867,500.0000天猫2008年1000B2C90,750,000.0000264,082,500.0000京东2004年48711(美元)B2C40,800,000.0000185,640,000.0000当当1999年100000(美元)B2C202,500.00001,437,750.0000亚马逊1994年50000000(美元)B2C1,275,000.00005,610,000.0000一号店2008年1000B2C75,000.0000405,000.0000一淘网2010年——B2C105,000.0000325,500.0000（数据泉源：东方财富Choice数据）自2014以来，线上电商巨头与线下零售商鼎力大举推动协同生长，双方在技术、供应链以及流量引导等各方面举行深度互助。例如京东入股永辉超市，在O2O领域举行深度互助；腾讯与沃尔玛告竣战略互助关系，开展数字化和智慧化零售互助，而阿里巴巴作为线上电商龙头更是已往数年间相继入股红星美凯空、居然之家、高鑫零售、苏宁云商等大量传统线下零售企业。互联网企业为传统零售商提供技术资助其实现数字化，改善供应链，而传统零售商则富厚线上电商企业的购物场景，打造场景闭环，并为其引入流量。

由此可见对于线下购物中心而言，电商不仅仅是挑战同样也是其举行全渠道营销、富厚其购物场景的机缘。而在未来的购物中心生长中，商业地产公司能否整合线上、线下资源将会是其焦点竞争力之一。如何促使线上线下资源互通互导并通过大数据分析技术，举行精准用户营销，将是一个需要连续性投入和突破的地方。自2014以来，线上电商巨头与线下零售商鼎力大举推动协同生长，双方在技术、供应链以及流量引导等各方面举行深度互助。

例如京东入股永辉超市，在O2O领域举行深度互助；腾讯与沃尔玛告竣战略互助关系，开展数字化和智慧化零售互助；阿里巴巴作为线上电商龙头更是已往数年间相继入股红星美凯空、居然之家、高鑫零售、苏宁云商等大量传统线下零售企业。另一方面，线下购物中心也在充实掘客自身优势，主打差异化竞争，制止与线上电商陷入恶性竞争。延伸线下服务经济，打造线下体验经济，这也是线下购物中心的奇特优势，购物中心通过个性化修建形态、主题化内部空间、常态化娱乐运动、人性化设施服务，增强线下购物中心的社交属性、娱乐属性、休闲属性，打造集文化、购物、休闲旅行等多功效于一体的情景式购物中心，为消费者带来奇特的消费体验，既满足消费者休闲放松需求，又满足消费者鉴赏娱乐需求。

深圳福田星河CoCoPark是此种情景式购物中心模式的代表，星河CoCoPark以年轻时尚的中高端女性人群为目的客群，注重“时尚、潮水、体验”等要素融入，定位为集文化、购物、休闲旅行等多功效于一体的情景式购物中心。外观上在购物中心内引入景观情况设计，用修建设计创意和自然光主题，实现主题与情景的完美融合，营造了海内首个园林情景式购物中心。CoCoPark不仅注重引进娱乐业态，而且将娱乐作为风向标，推广娱乐至上的聚客方式，在购物中心内打造酒吧一条街，力邀海内外明星到场运动。这些都是其商业模式中的亮点。

由此可见，对于线下购物中心而言，电商不仅仅是挑战同样也是其举行全渠道营销、富厚其购物场景的机缘。而在未来的购物中心生长中，商业地产公司能否整合线上、线下资源将会是其焦点竞争力之一。如何促使线上线下资源互通互导并通过大数据分析技术，举行精准用户营销，将是一个需要连续性投入和突破的地方。

四、区域层面购物中心生长情况依据都会生长水平，我们将抽样都会分为一线都会、新一线都会、二线都会、三线都会。本次抽样的都会一共有96个，其中一线都会占比4%，新一线都会16%，二线都会占比17%，三线都会占比64%。而从地理区域划分来看华东地域城占比42%，华南地域占比为18%，华北地域占比13%，华中地域占比9%，西北地域占比7%，东北地域占比6%，西南地域占比5%。

表：都会样本列表 都会级别都会名称一线都会北京市、上海市、深圳市、广州市新一线都会杭州市、武汉市、西安市、南京市、长沙市、青岛市、东莞市二线都会哈尔滨市、济南市、厦门市、福州市、长春市、石家庄市、佛山市、烟台市、太原市、合肥市、南昌市、南宁市、昆明市、温州市、淄博市、唐山市三线都会乌鲁木齐市、贵阳市、海口市、兰州市、银川市、西宁市、呼和浩特市、泉州市、包头市、南通市、大庆市、徐州市、潍坊市、常州市、鄂尔多斯市、绍兴市、济宁市、盐都会、邯郸市、临沂市、洛阳市、东营市、扬州市、台州市、嘉兴市、沧州市、榆林市、泰州市、镇江市、昆山市、张家港市、金华市、保定市、吉林市、鞍山市、泰安市、襄阳市、中山市、惠州市、南阳市、威海市、德州市、岳阳市、聊都会、常德市、漳州市、滨州市、淮安市、江门市、芜湖市、湛江市、芜湖市、廊坊市、菏泽市、柳州市、宝鸡市、珠海市、绵阳市我们综合考察了行业和都会方面的因素，对现在样本都会购物中心生长情况举行了评级分类。购物中心行业方面的因素包罗：购物中心存量、人均购物中心谋划面积、成熟开发商渗透率、零售品牌富厚水平；都会方面的因素包罗：都会经济生长规模、消费者购置指数。1.区域层面购物中心行业生长特征从区域来看，华东地域购物中心开业面积远高于其他地域，2019年新开业面积为1541万平方米，2018年新开业面积为1597万平方米。东北地域新开业购物中心面积则为全国各区域最低值，2019年新开业面积为131万平方米，2018年新开业面积仅为143万平方米，东北三省中辽宁省的经济生长。

从该指标来看，东北地域购物中心生长空间较小，而华东地域和华南地域购物中心竞争猛烈，生长空间大。（数据泉源：上书房信息咨询）（数据泉源：国家统计局）另外，购物中心面积泛起较为显着的区域分化，这可能与区域内的土地成本和城区土地面积有关。

东北地域每座购物中心平均面积为9.9万平方米，为各大区域最高位，但东北地域的由于近几年的人口流失，存在供大于求的危机；华南地域每座购物中心平均面积为7.3万平方米，为各大区域最低值，全国均值为8.1万平方米。而在所有样本中，西南地域每座都会拥有购物中心营业面积为717.6万平方米，为全国最高值，远高于第二名华南地域386.1万平方米。而西北地域每座都会平均拥有购物中心面积为210.1万平方米，为全国最低值。

这意味着西南地域可能出现较为显着的区域中心集聚效应，而西北地域的购物中心存在较大的生长潜力。（数据泉源：上书房信息咨询）2.重点都会购物中心行业生长情况从消费者-购物中心-供应链这一完整商业链条来看，需求端和供应端将会配合影响购物中心的结构和生长前景。

基于以上思路和数据收集限制的现实情况下，我们依据人均GDP、都会从业人口、平均人为水平、购物中心平均面积、购物中心数量等七项指标选取了十五个大中型都会，并将其依次划分为以下三类市场：成熟型且具有引领作用的市场：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、杭州、苏州成熟型且具有调整空间的市场：武汉、天津、南京、长沙、青岛发展型且具有生长潜力的市场：合肥、福州、郑州、青岛、佛山成熟型且具有引领作用的市场对于成熟型且具有引领作用的市场而言，这些都会一般结构了富厚的各种购物中心，购物中心去库存压力相对较小，可是竞争猛烈。同时这些都会拥有庞大的人口作为其消费群体的支撑，而消费者一般具有较高的收入和领先的消费意识。

消费者对新商品、新品牌以及高价商品接受度更大。整体而言此类市场将会处于稳步增长状态，很难泛起过大颠簸。成熟型且具有调整空间的市场对于成熟型且具有调整空间的市场而言，这些都会一般为交通枢纽，多为某都会圈的中心都会，对其周边都会具有相当辐射能力。

都会治理者出于就业和经济生长因素而言对大型零售商持开放和拥抱态度，提供一定的政策扶持。而购物中心和大品牌商由于看好都会未来经济的连续生长，也愿意投资结构。

可是已往两年过高的投资结构在这些都会发生了一定的去库存压力，消费者群体发展和购物中心的发展并未完全匹配。可是，这些都会的购物中心具有高度同质化特征，其所引入的品类、品牌都没有显着的区分，购物中心的情况和气氛也没有体现出奇特吸引力，这样多数购物中心就只能依靠节沐日的促销来吸引主顾，可能会使原本谋划成本就很高的购物中心利润回流越发难题。发展型且具有生长潜力的市场对于发展型且具有生长潜力的市场而言，这些都会一般为新兴的经济迅速生长都会。从购物中心的数量、消费者规模以及国际品牌商入驻数量等各因素来看，此类都会与前两类存在显着差距。

由于良好的生长前景支撑以及高于全国平均水平的生长速度，这些都会值得开发商连续投入和结构。可是，这些都会的购物中心项目必须思量与当地生长计划和人口消费能力向匹配，以防止成为购物中心建设后存在招商引资存在难题，甚至成为人迹罕至的鬼城。2019全国都会社消总额排名排名都会社消总额（亿元）增速GDP排名1上海13497.24.4%12北京12270.16.5%23广州9978.27.8%44重庆8670.08.7%55↑1成都7478.49.9%76↓1武汉7450.08.9%87深圳6582.97.4%38↑2杭州6215.08.8%99↓1南京6153.25.5%1110↓1苏州6088.86.0%611天津5638.21.9%1012↑1长沙5247.010.1%1513↓1青岛5234.38.1%1414福州5120.39.6%2215西安4938.26.0%2416济南4761.38.1%2017郑州4665.09.3%1618↑2沈阳4479.610.6%3219↓1宁波4473.77.7%1220↓1哈尔滨4356.15.6%40+21↑1无锡3984.98.5%1322↓1大连3907.20.7%2823泉州3761.810.2%1824温州3655.99.6%3025佛山3516.35.6%1726↑1烟台3306.57.4%2527↓1南通3260.25.6%2328↑1合肥3234.58.7%2129↓1南宁3234.44.2%50+30东莞3179.89.4%19（图源：国家统计局）（1）2019全国社消总额与重点都会社销总额分析社消总额数据是购物中心的晴雨表，对购物中心整体生长情况和购物中心地域差异有重要参考价值。2019全国社消总额数据分析：2019年，社会消费品零售总额411649亿元，比上年名义增长8.0%（扣除价钱因素实际增长6.0%，以下除特殊说明外均为名义增长）。

其中，除汽车以外的消费品零售额372260亿元，增长9.0%。按谋划单元所在地分，2019年城镇消费品零售额351317亿元，比上年增长7.9%；乡村消费品零售额60332亿元，增长9.0%。

其中，12月份城镇消费品零售额32704亿元，同比增长7.8%；乡村消费品零售额6073亿元，增长9.1%。按消费类型分，2019年餐饮收入46721亿元，比上年增长9.4%；商品零售364928亿元，增长7.9%。

其中，12月份餐饮收入4825亿元，同比增长9.1%；商品零售33952亿元，增长7.9%。按零售业态分，2019年限额以上零售业单元中的超市、百货店、专业店和专卖店零售额比上年划分增长6.5%、1.4%、3.2%和1.5%。2019年，全国网上零售额106324亿元，比上年增长16.5%。

其中，实物商品网上零售额85239亿元，增长19.5%，占社会消费品零售总额的比重为20.7%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品划分增长30.9%、15.4%和19.8%。2019重点都会社销总额数据分析：2019年社消总额凌驾一万亿元的都会仅有北京、上海两大强一线都会。

上海市统计公报显示，2019年上海实现社消总额13497.21亿元，比上年增长6.5%。其中，网上商店零售额1896.51亿元，增长15.8%，占社消总额的比重为14.1%。线下社消总额11897.7亿元，占社消总额的比重为85.9%。

北京实现社消总额12270.1亿元，增长4.4%。其中，限额以上批发和零售企业实现网上零售额3366.3亿元，增长23.6%，占社消总额的27.4%，线下零售额8903.8亿，占社销总额72.6%；可以看出，北京上海社会消费品零售渠道仍以线下为主，并占有绝对优势。

广州社消总额达9975.59亿元，与北京上海差距较大，但距离万亿大关仅一步之遥。西部直辖市重庆位居第四，2019社消总额到达8670亿元。重庆市人口与面积基底细当于一其中等省份规模，因此社消总量也位居前列。

成都和武汉排列第五、六位，2019年两市社消总额都凌驾7400亿元，且近年来两市社消总额基本位于同一水平。2018年，武汉社消总额比成都多42.1亿元，2019年成都反超武汉28.76亿元。

深圳经济总量高居全国第三，去年社消总额为6582.85亿元，仅位列全国第七，且与五、六名差距拉大，并与身后杭州差距不停缩小。值得注意的是，在2012年深圳的社消总额仅次于北上广，位居全国第四，但近年来其消费增长乏力，退至第七。

一方面，深圳紧靠国际消费中心香港，因此相当一部门消费流向了香港；另一方面，作为非省会都会，深圳对周边区域消费的吸引力仍然不敌省会广州。此外，近年来随着深圳房价的快速增长，深圳住民将更多资金用于购房投资、缴纳房租，进而挤压消费。数据显示，2019年深圳市住户贷款余额高达22408.81亿元，住户存款余额16327.05亿元，住户杠杆率高达137%，是我国住户杠杆率最高的都会之一。

其中，住户贷款中大部门是房贷。杭州近几年消费快速增长，2019年社消总量凌驾苏州和南京，上升至全国第八、长三角第二，这与其数字经济快速增长，动员人口快速流入有关。去年杭州人口增量到达55万人，首次凌驾深圳，位居全国第一。

（2）重点都会购物中心生长情况全国主要单体商场2019年业绩情况都会项目2019销售额（亿元）备注北京北京SKP153北京国贸商城117北京世纪金源购物中心64.5北京向阳大悦城45北京西单大悦城40.5北京首创奥莱39北京燕莎奥特莱斯30+北京汉光百货30北京银泰in888隶属于银泰团体，地上4-8层为写字楼上海上海举世港98上海恒隆广场60+上海五角场万达广场50.4上海青浦百联奥特莱斯广场49.6上海正大广场近30上海万象城26+销售额增长30%+，会员总数50万上海七宝万科广场25+单日最高营业额超3500万上海五角场所生汇25上海周浦万达广场24.3上海静安大悦城20.1上海仲盛世界商城近20上海宝山万达广场18.73上海世纪汇广场16会员数达30万上海世茂广场15+上海静安大融城15会员总数达25万百联南方购物中心15百联西郊购物中心15龙湖上海宝山天街14上海中环购物中心14世博源购物中心13上海金山万达广场10.2上海尚嘉中心10百联南桥购物中心7百联又一城购物中心6.5百联金山购物中心5.8百联世纪购物中心4.5百联嘉定购物中心4百联川沙购物中心3.2百联滨江购物中心3第一百货商业中心3百联徐汇商业广场2百联东郊购物中心0.8深圳深圳罗湖万象城90深圳壹方城45.3深圳海岸城40深圳万象天地38.5深期印力中心35.5深圳益田沐日广场35深圳海雅缤纷城35深圳金光华25.5深圳华强北茂业24深圳KKmall20.8深圳深业上城20.76深圳壹方天地20福田星河COCOPARK18深圳龙岗万科广场17深圳布吉万象汇15.5深圳卓悦汇14.2深圳欢喜海岸13深圳皇庭广场13深圳华强北九方12.05深圳kkone12深圳湾万象城9.8深圳太阳广场9.38深圳龙华九方9.3深圳龙华cococity9深圳中信都会广场7深圳来福士广场6.97杭州杭州大厦全场业绩105+零售业绩为90+杭州武林银泰55+加上辅营数据超55亿，联营净收入40亿杭州湖滨银泰in7752A区国际奢侈品牌区销售10.5亿杭州城西银泰城46.59含特斯拉主力店杭州万象城45含苹果、特斯拉主力店杭州下沙奥特莱斯29+杭州西溪印象城21.29龙湖杭州滨江天街20龙湖杭州金沙天街18杭州滨江宝龙城15+杭州嘉里中心14业绩包罗旅店及商业街杭州大悦城12日均客流量6万杭州星光大道12杭州萧山万象汇11.3杭州临平银泰城11杭州来福士中心约10杭州远洋乐堤港约10杭州国大都会广场约10杭州西田城超9主力店永辉超市业绩占30%左右杭州拱墅万达广场8.7杭州砂之船8.212个品牌销售业绩全国第一杭州金地广场4杭州古墩印象城2.1成都成都IFS超75成都远洋太古里超75成都时代奥特莱斯31成都万象城29成都王府井百货25.6成都大悦城18成都王府井购物中心17.5成都珠江广场17含伊藤成都群光广场17成都锦华万达广场16成都金牛万达广场15.5成都凯德广场·金牛14.5成都苏宁奥特莱斯14.1年总客流量760万成都世豪广场13.4日均客流量3.5万成都SM广场13.4成都仁和新城12成都银泰城11.7成都来福士11.7年总客流量1519万成都奥克斯广场11.1年总客流量2000万成都仁和春天光华店11成都银泰in9910.6客流量同比增长29%成都悠方10.2年总客流量1042万成都万德广场·新南9成都鹏瑞利青羊广场8.6成国都南优品道广场7.85成都凯德广场·天府7.5成都凯德广场·魅力城7.2成都银石广场6.5成想泛悦mall6.2成都卓锦曼购中心5.1成都九方广场4.6成都佛罗伦萨小镇4.5成都优客都会奥特莱斯4.2成都中海右岸环宇坊2.5成都新悦广场1.98成都中国铁建广场186MALL1.4西安西安赛格国际购物中心近85西安SKP近42西安西咸万象城23.6西安高新万达广场15西安大悦城14.65砂之船（西安）奥特莱斯14.2西安大明宫万达广场11西安银泰百货开元商城10.3西安CityOn熙地港9.05西安阳光天地9西安中大国际THECITY8.8重庆龙湖重庆时代天街42龙湖重庆北城天街32重庆万象城30重庆观音桥大融城15龙湖重庆U城天街11.95郑州郑州丹尼斯大卫城61.5郑州正弘城30含特斯拉、蔚来汽车郑州二七万达广场20.8郑州中原万达广场20.3郑州中原锦艺城18.5郑州万象城16郑州惠济万达广场15.8新田360广场郑州国贸店12沈阳沈阳万象城52沈阳铁西万象汇15南京南京德基广场近122.4零售业绩为112.4亿元中央商场新街口店65南京新百中心店48南京金鹰中心近35受A座210天革新升级影响，业绩颠簸较大南京金鹰世界近25南京建邺万达广场24.43南京江宁万达广场23南京弘阳广场18南京水游城15南京虹悦城15南京景枫KINGMO13.3南京雨花客厅11南京艾尚天地10南京仙林金鹰湖滨天地近10南京珠江路金鹰近10南京江宁金鹰近10合肥合肥之心城17.3+合肥万象城20+天津佛罗伦萨小镇·京津名品奥特莱斯42苏州龙湖苏州狮山天街16年客流量达2300万人次福州福州东百中心26厦门SM广场（一、二期）40日均客流量约12万人次哈尔滨远大购物中心南岗店28.23金华义乌之心13.1南通南通华润万象城近9综合两个机构数据分析2019年全国132个商场销售额，其中：“超100亿”的项目共3个，均为高端商场；“50-99亿”的项目依然比力稀缺，仅8个；“20-49亿”的项目共54个，占比40.9%；“20亿以下（不含20亿）”的项目最多，共67个，占比超50.8%。在本次统计的132家购物中心里，销售业绩第前三甲是北京SKP（开业时间：2007-04-19、商业修建面积：18万㎡）、北京国贸商城、南京德基广场3个项目，它们2019年的销售额均凌驾100亿。三家购物中心均位于重点都会。

年销售额50亿以上，全国至少有21个项目到达这一指标。其中长沙、杭州、沈阳、宁波、郑州、深圳、南京各有1家，武汉2家、成都2家、广州3家、北京3家、上海4家。以50亿为界线综合来看，上海、北京、广州是购物中心生长第一梯队，展现出一线都会的强大消艰苦。

北京三个购物中心，划分位于国贸、三里屯、海淀。体现了北京以团块状商业中心为生长目的的计划。上海四个购物中心划分位于浦东、静安、普陀、杨浦四个区，可以看出，上海商圈在一线都会中平衡性最好，集中度最高的则是广州。成都入围2家，说明西南地域消费能力不俗，都会商业充满活力。

广州入围三家购物中心全部位于天河区，且全部位于天河路商圈。三个购物中心的距离很是近，相互间距约莫600米，说明广州在商业层面是一个单中心结构。其中，天河城作为中国（内地）购物中心的“鼻祖”，不光起步早，而且生长至今仍未衰落。除了天河城、正佳广场、太古汇这三强，天河路商圈另有天环广场、万菱汇、时尚天河、广百、维多利、漂亮百货、天娱商场等多个购物中心或镇百货商场，天河路商圈体量之大、密度之高堪称全国之冠。

相比广州，深圳只有罗湖区的万象城入围TOP21，说明深圳的商业比力疏散，职位与广州差距庞大。在百强购物中心里，上海占21家，占比高达21%，反映出上海强大的消费能力，同时也说明上海消费中心漫衍比力匀称。深圳占11家，占比达11%，展现了深圳的多中心都会结构。

北京占14家，占比高达14%。广州只有4家，与北上深在数量上差距较大，这与广州的商业集中渡过高有关系。综合以上数据及相关资料，对重点都会购物中心生长概况举行重点归纳，共以下五点：(1)90/00后、中产阶级成消费主力，重点都会基本实现从物质满足到彰显个性和追求优美生活的诉求升级。

零售商业消费的绝对主力军90/00后、中产阶级规模扩容，消费升级“新常态”下，“优美生活”诉求开始取代物美价廉的“基本物质满足”诉求，所有据此展开的商业逻辑都将重新构建。(2)重点都会消费诉求升级，谋划承压，倒逼商场加大调整力度。

近年来购物中心行业过快的增速导致空置率逾越红线的项目数量整体增加，谋划蒙受压力过大，倒逼购物中心加大调整力度，以契合快速迭代、日益多元的消费需求。（3）2016-2020年，行业聚合进一步加剧，重点都会购物中心行业集中度越来越高。开发体量前10家企业购物中心总数量和总体量占比整体呈上升趋势。少数资源丰盛业绩优异的头部购物中心与大部门苦苦挣扎的长尾项目共存是市场的新常态，资金资源的差距倒逼行业走向洗牌和整合。

（4）在中国重点都会，以购物中心为主的商业地产整体进入“存量时代”，模式竞争逐渐取代规模竞争。2014-2018年一二三四线都会购物中心新增量占总存量的比例呈逐年下降趋势，预计今年会降到10%以下，中国商业地产已进入“存量时代”。

（5）“存量时代”下，重点都会进入时机不仅仅只关注市场供应，经济基础、商业辐射力、客流、消费潜力都是购物中心考量的因素。通过对2018年12月份全国都会购物中心人气活跃指数举行盘算排名，选取TOP30都会为样本举行分析，总结人气活跃指数的影响因素：经济基础——人气活跃指数与都会经济生长水平大致相当。

一线都会和强二线都会均位于人气活跃指数前列。商业辐射力——武汉、西安与成都，均属于区域绝对中心都会，商业辐射力强，对周边都会的消费虹吸效应显着，都会购物中心人气活跃指数与一线都会同在第一梯队。客流——厦门等旅游型都会虽然常住人口较少，但得益于规模庞大的强消费型旅游群体，推高了都会购物中心整体人气活跃指数。

消费潜力——长沙整体消费性支出占收入比重高，爱消费、敢消费的都会特性使人气活跃指数体现超前于经济生长水平。都会进入时机：都会购物中心人气活跃指数。

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